Definição de imóvel irregular.
Entende-se por imóvel irregular aquele cuja situação registral no Registro de Imóveis não reflita a realidade no que tange às suas características físicas e/ou no que tange àqueles que exercem os poderes inerentes à sua propriedade ou outros direitos reais.
Causas da irregularidade de um imóvel.
A irregularidade de um imóvel pode ter diversas causas, tais como:
(i) falta de matrícula (ou transcrição) no Registro de Imóveis, ou seja, o imóvel nunca foi registrado no Registro de Imóveis competente;
(ii) incongruência entre a descrição do imóvel na matrícula e a realidade física do imóvel, decorrente, por exemplo, de ausência de averbação de loteamento, edificação, reconstrução, demolição, fusão, agregação, agrupamento, desdobro ou desmembramento);
(iii) falta do instrumento aquisitivo definitivo;
(iv) falta do registro do instrumento aquisitivo definitivo na matrícula do imóvel;
(v) aquisição da propriedade por usucapião, porém, ainda sem registro no Registro de Imóveis;
(vi) falta de registro de outros direitos reais na matrícula do imóvel; e
(vii) falta da baixa do registro de direitos reais ou da averbação de outros direitos na matrícula do imóvel.
Como verificar a regularidade de um imóvel.
Para verificar a regularidade de um imóvel, deve-se analisar a Ficha de Matrícula do imóvel a fim de identificar se o imóvel está registrado em seu nome, se os direitos reais existentes estão registrados, se os direitos reais extintos foram cancelados, se as características físicas do imóvel encontram-se corretamente refletidas na matrícula, tais como área do terreno, área construída e construções, e se as alterações relativas aos titulares de direitos reais também estão refletidas na matrícula, tais como mudança de nome ou denominação e estado civil, sendo que, se o imóvel não possuir qualquer registro no Registro de Imóveis (matrícula ou transcrição), certo é que o imóvel encontra-se em situação irregular.
Riscos e inconvenientes da irregularidade de um imóvel.
A irregularidade de um imóvel traz diversos riscos e inconvenientes, tais como:
(i) redução do valor de mercado do imóvel, principalmente por dificultar ou impedir a sua venda, em especial quando necessário financiamento, uma vez que as instituições financeiras não costumam aprovar o financiamento de um imóvel irregular;
(ii) risco de autuação administrativa por parte dos órgãos de fiscalização do Município (Prefeitura), com imposição de multa ou até demolição, caso descumpridas as normas de uso do solo e de zoneamento urbano;
(iii) risco de autuação fiscal, com cobrança de tributos e penalidades moratórias, em especial contribuições previdenciárias, caso identificada a contratação informal de obreiros para a realização de construções;
(iv) risco de perda do imóvel para credores ou até herdeiros daquele que figura como proprietário no Registro de Imóveis, uma vez que a transferência da propriedade só se concretiza com o registro do instrumento aquisitivo no Registro de Imóveis; e
(v) impedimento ao prosseguimento do Inventário Judicial, causando muitos transtornos aos herdeiros, tendo o Superior Tribunal de Justiça decidido, ao julgar o Recurso Especial no. 1637359/RS, que a regularização do imóvel, em especial quando pendente a averbação de edificação, reconstrução, desmembramento ou loteamento (por exemplo), é uma condicionante razoável para o prosseguimento do Inventário, por força dos Artigos 167 e 169 da Lei no. 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) e inclusive por razões de ordem prática, como, por exemplo, para viabilizar a correta avaliação, precificação, divisão e até alienação do imóvel.
Como aumentar o valor de mercado de um imóvel.
A regularização de um imóvel é um procedimento que aumenta o seu valor de mercado, principalmente por inseri-lo no mercado imobiliário, tornando-o suscetível para aquisição através de financiamento, o que aumenta o número de possíveis interessados em sua aquisição.
A par da regularização do imóvel, há outros procedimentos que podem levar ao aumento do valor de mercado de um imóvel, como, por exemplo:
(i) o desmembramento, o loteamento ou o desdobro de um imóvel, principalmente porque, em tese, é muito mais fácil vender vários terrenos de menor valor para vários interessados do que vender uma gleba inteira para apenas um interessado;
(ii) a realização de uma construção, uma vez que um ou mais (como no caso de uma incorporação imobiliária) imóveis prontos para moradia ou para utilização comercial costumam ser muito mais valiosos do que um mero terreno, por razões óbvias;
(iii) a realização de uma benfeitoria, seja tal benfeitoria necessária, útil ou voluptuária, a primeira, por consistir em obra ou despesa que tem por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore, a segunda, por aumentar ou facilitar o uso do bem, e a terceira, por torná-lo mais aprazível; e
(iv) a permuta de um terreno por uma ou mais unidades de uma edificação a ser construída por uma construtora no terreno, pois, frequentemente, as unidades recebidas em permuta costumam ter valor de mercado bem superior ao valor de mercado do terreno antes da construção da edificação.
Como regularizar um imóvel.
A regularização de um imóvel pode se dar através de diferentes meios, a depender do tipo de irregularidade e de outras circunstâncias peculiares do caso sob análise.
Os principais meios legais utilizados são:
(i) abertura de matrícula;
(ii) retificação de matrícula;
(iii) averbação de construção;
(iv) usucapião judicial ou extrajudicial;
(v) adjudicação compulsória judicial ou extrajudicial;
(vi) divisão;
(vii) demarcação;
(viii) partilha em Inventário;
(ix) partilha em divórcio, separação ou dissolução de união estável;
(x) extinção de condomínio;
(xi) instituição de condomínio;
(xii) loteamento;
(xiii) Ações possessórias;
(xiv) Ação Reivindicatória;
(xv) Embargos de Terceiro; e
(xvi) REURB.
Como se pode verificar, é salutar a contratação de um advogado para condução dos trabalhos, sendo inclusive imprescindível tal contratação quando necessário algum procedimento judicial, salvo algumas poucas exceções.
Por outro lado, também é necessária a contratação de um engenheiro, arquiteto ou agrimensor, quando necessária a elaboração de Planta e Memorial Descritivo ou a realização de Georreferenciamento.
Cadastros administrativos.
Por fim, a par da regularização do imóvel junto ao Registro de Imóveis, também é importante a atualização dos dados do imóvel nos cadastros administrativos do Município (IPTU), para imóveis urbanos, ou Receita Federal (CAFIR), INCRA (SNCR) e SINIMA (CAR), para imóveis rurais.