Segundo o Artigo 496 da Lei no. 10.406/2002 ("CC/2002"), "é anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido", sendo possível estender a exigência de tal consentimento também ao companheiro, mas sendo dispensado o consentimento do cônjuge "se o regime de bens for o da separação obrigatória".
Tal norma legal tem por fim a proteção da legítima (metade dos bens da herança) a que fazem jus os herdeiros necessários.
Neste contexto, ao interpretar a referida norma, o Superior Tribunal de Justiça fixou o entendimento de que o reconhecimento da anulabilidade reclama algumas condições, a saber:
(i) a iniciativa da parte interessada (ou seja, propositura da Ação Anulatória) no prazo decadencial de 2 anos contados da data da conclusão do ato;
(ii) a ocorrência do fato jurídico, qual seja, a venda inquinada de inválida;
(iii) a existência de relação de ascendência e descendência entre vendedor e comprador;
(iv) a falta de consentimento de outros descendentes (e do cônjuge, salvo se casados sob o regime da separação obrigatória de bens);
(v) a comprovação de simulação com o objetivo de dissimular doação ou pagamento de preço inferior ao valor de mercado; e
(vi) demonstração do prejuízo à legítima dos herdeiros necessários (ou seja, extrapolação da parte disponível do patrimônio do ascendente).
Observe-se que, caso seja comprovado que a venda tenha sido real e não simulada com o intuito de privilegiar um herdeiro em detrimento dos outros, ou seja, provado que o preço foi realmente pago pelo descendente, consentâneo com o valor de mercado do bem objeto da venda, ou ainda que não tenha havido prejuízo à legítima dos demais herdeiros, a venda subsistirá.
Reitere-se que a anulação de tal negócio jurídico depende da propositura de uma Ação Anulatória (Constitutiva Negativa) no prazo decadencial de 2 anos contados da data da conclusão do ato, nos termos do Artigo 179 do CC/2002, segundo o qual, "quando a lei dispuser que determinado ato é anulável, sem estabelecer prazo para pleitear-se a anulação, será este de dois anos, a contar da data da conclusão do ato."
Mas fique atento às particularidades de cada caso, pois, em se tratando de imóveis, entende-se como conclusão do ato o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Neste sentido, citem-se o Enunciado no. 545 das Jornadas de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal e o Acórdão do Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial no. 2.015.842/AL.
Além disso, se a venda foi feita por meio de pessoa interposta, a conclusão do ato se opera quando ocorre a “venda final”, isto é, na data da suposta transação realizada entre a pessoa interposta e o descendente. Neste sentido, cite-se o Acórdão dos Embargos de Declaração no Recurso Especial no. 1.679.501/GO.