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  • João Pedro Pimenta-Bueno

DA RESPONSABILIDADE DO CORRETOR EM DECORRÊNCIA DA EVICÇÃO.

Atualizado: Fev 16


Segundo Flávio Tartuce (Manual de direito civil: volume único, 6a edição revista, atualizada e ampliada - Rio de Janeiro: Forense, 2016, páginas 675 e seguintes), “a evicção pode ser conceituada como sendo a perda da coisa diante de uma decisão judicial ou de um ato administrativo que a atribui a um terceiro.”

Quanto ao tema, é amplamente difundido (e é até bem intuitivo) que o vendedor deve fazer boa a coisa vendida, tanto no sentido de que ela possa ser usada para os fins a que se destina como também no de resguardar o adquirente contra eventuais pretensões de terceiro e o risco de vir a ser privado da coisa ou de sua posse e uso pacífico, pela reivindicação promovida com sucesso por terceiro, ressarcindo-o caso se consume a evicção (salvo cláusula expressa de exclusão da garantia somada ao conhecimento do risco da evicção pelo evicto).

Trata­se de cláusula de garantia que opera de pleno direito, não necessitando, pois, de estipulação expressa, sendo ínsita nos contratos comutativos onerosos, como os de compra e venda, permuta, parceria pecuária, sociedade, transação, bem como na dação em pagamento e na partilha do acervo hereditário.

Contudo, talvez não seja tão difundido que, em transações realizadas com a intermediação de corretor, como transações imobiliárias, por exemplo, o corretor também pode vir a ser responsabilizado (solidariamente com o vendedor) pela evicção (ou por outros prejuízos oriundos de tais transações), caso não tenha prestado ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência, nos termos do Parágrafo Único do artigo 723 do Código Civil de 2002.

A este respeito, Luiz Antonio Scavone Junior (Direito imobiliário – Teoria e prática, 7a edição, Rio de Janeiro: Forense, 2014, página 189), por exemplo, ensina que “o corretor deve ser diligente, prestando todas as informações que estiverem ao seu alcance com transparência e boa-fé, sob pena de responder por perdas e danos em razão do descumprimento do contrato de corretagem, mormente se omitir informação relevante à decisão em relação ao negócio jurídico referente ao imóvel”.

A propósito, destaca-se que o Superior Tribunal de Justiça e o Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro corroboram o entendimento doutrinário sobre o tema. Confira-se, nesse sentido, os seguintes julgados, transcritos abaixo a título meramente exemplificativo:

Agravo Regimental no Recurso Especial no 1.309.646/SP, julgado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça em 25 de fevereiro de 2014, sob a relatoria do Ministro Luis Felipe Salomão:

“AGRAVO REGIMENTAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. ORIENTA A SÚMULA 7/STJ QUE, EM SEDE DE RECURSO ESPECIAL, É INVIÁVEL O REEXAME DE PROVAS. RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS. O CORRETOR DE IMÓVEIS DEVE ATUAR COM DILIGÊNCIA, PRESTANDO ÀS PARTES DO NEGÓCIO QUE INTERMEDEIA AS INFORMAÇÕES RELEVANTES, DE MODO A EVITAR A CELEBRAÇÃO DE CONTRATOS NULOS OU ANULÁVEIS, PODENDO, NESSES CASOS, CONSTATADA A SUA NEGLIGÊNCIA QUANTO ÀS CAUTELAS QUE RAZOAVELMENTE SÃO ESPERADAS DE SUA PARTE, RESPONDER POR PERDAS E DANOS. 1. A decisão tomada pela Corte local decorreu de fundamentada convicção embasada nos elementos contidos nos autos, de modo que a eventual revisão da decisão esbarraria no óbice intransponível imposto pela Súmula 7/STJ. 2. "É inequívoco que o corretor de imóveis deve atuar com diligência, prestando às partes do negócio que intermedeia as informações relevantes, de modo a evitar a celebração de contratos nulos ou anuláveis, podendo, nesses casos, constatada a sua negligência quanto às cautelas que razoavelmente são esperadas de sua parte, responder por perdas e danos". (REsp 1266937/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 06/12/2011, DJe 01/02/2012) 3. Agravo regimental não provido.” (Grifos nossos)

A propósito, do voto do eminente Ministro-Relator colhe-se a seguinte fundamentação:

“Na compra e venda do imóvel referido pela inicial, a co-requerida Coelho da Fonseca atuou na intermediação do negócio, ou seja, na aproximação entre os vendedores e os vendedores e os compradores, ora apelantes.
 Pela natureza da sua intervenção no negócio, embora de intermediação, não afasta a responsabilidade da co-requerida Coelho da Fonseca.
Responde ela pelo risco do negócio, já que empresa de grande porte atrai compradores com a mensagem subliminar de idoneidade da transação que se apresenta.
[...]
Fere o Princípio da Boa-Fé contratual e gera prejuízo na formação do contrato informação equivocada da intermediadora, havida entre a proposta e a conclusão do negócio, muito mais quando se refere a requisito essencial para a formalização do negócio.
[...]
É inegável que a venda de imóvel em situação irregular acarreta a responsabilidade solidária da imobiliária que fez a intermediação do contrato, na condição de prestadora de serviços que não apresentaram resultados satisfatórios.
[...]
A responsabilidade civil do corretor de imóveis já que lhe cabe o encargo de prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações dos valores e dos mais que possa influir os resultados da incumbência (Enio Zantarelli Zuliani, apud, Rui Stocco, "Tratado de Responsabilidade Civil", 6 ed., pág. 669).

(...)

Irrespondível o argumento dos autores quando diz que tinham eles a razoável expectativa de que a imobiliária "Coelho da Fonseca" não iria colocar no seu estoque um imóvel cujo proprietário estivesse acossado por execuções fiscais, gerando neles uma razoável expectativa de que aquela empresa lhes daria um mínimo de segurança jurídica na aquisição. [...]
O corretor deve exercer a mediação com a diligência e a prudência que o negócio requer, prestando ao cliente os devidos esclarecimentos acerca do risco do negócio.” (Grifos nossos)

Apelação Cível no 0149364-29.2009.8.19.0001, julgado pela Sétima Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro em 25 de março de 2015, sob a relatoria do Desembargador Claudio Brandão de Oliveira:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO E COBRANÇA INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PEDIDO RECONVENCIONAL VISANDO O RECEBIMENTO DO VALOR DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. PREPOSTO DA IMÓBILIÁRIA QUE ASSEGURA QUE A TRANSAÇÃO SERIA CONCRETIZADA NO PRAZO MÁXIMO DE 60 DIAS. MÓVEL QUE DEPENDIA DE REGULARIZAÇÃO JUNTO AOS ORGÃOS COMPETENTES. TRANSAÇÃO CONSUMADA DEPOIS DE ULTRAPASSADO PRAZO DE 1 (UM) ANO. VENDEDORA QUE TEVE PERDA COM A VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL, BEM COM VALOR DE SINAL DADO PARA COMPRA DE OUTRO IMÓVEL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL. É RESPONSABILIDADE DO CORRETÓR DE IMÓVEIS FORNECER AO CONSUMIDOR TODAS AS INFORMAÇÕES NECESSÁRIAS A EFETIVAÇÃO DO NEGÓCIO QUE INTERMEDEIA. É OBRIGAÇÃO DELE AGIR DE BOA-FÉ E DE FORMA TRANSPARENTE E OBSERVANDO OS PRINCÍPIOS ESTATUÍDOS NO RESPECTIVO CÓDIGO DE ÉTICA. CABE-LHE INFORMAR SOBRE A SEGURANÇA E RISCO DO NEGÓCIO, VALORES E TUDO MAIS QUE POSSA INFLUIR NOS RESULTADOS DA MEDIAÇÃO, SOB PENA DE RESPONDER POR PERDAS E DANOS. O CORRETOR PRESTÁRA AO CLIENTE TODOS OS ESCLARECIMENTOS ACERCA DA SEGURANÇA OU DO RISCO DO NEGÓCIO, DAS ALTERAÇÕES DE VALORES E DE OUTROS FATORES QUE POSSAM INFLUIR NOS RESULTADOS DA INCUMBÊNCIA. PROVA DOS AUTOS QUE DEMONSTRA QUE O PREPOSTO DA IMOBILIÁRIA NÃO INFORMOU A AUTORA DOS RISCOS DO NEGÓCIO EM RAZÃO DA IRREGULARIDADE DA DOCUMENTAÇÃO, CAUSANDO-LHE DANOS MATERIAIS E DE ORDEM MORAL. INDENIZAÇÃO FIXADA EM PATAMAR RAZOÁVEL E PROPORCIONAL. COMISSÃO DEVIDA. DESPROVIMENTO DOS RECURSOS.” (Grifos nossos)

Apelação Cível no 0005671-28.2012.8.19.0212, julgado pela Décima Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro em 04 de setembro de 2014, sob a relatoria do Desembargador Ademir Paulo Pimentel:

“PROCESSUAL CIVIL. CORRETOR DE IMÓVEIS. RESPONSABILIDADE PELA INTERMEDIAÇÃO DO NEGÓCIO. SENTENÇA QUE DETERMINOU A DEVOLUÇÃO EM DOBRO DO VALOR DADO COMO ENTRADA, APÓS A ADQUIRENTE DESCOBRIR DÉBITO DE IPTU NÃO COMUNICADO PREVIAMENTE. SENTENÇA QUE SE CONFIRMA. RECURSO AO QUAL SE NEGA SEGUIMENTO MONOCRATICAMENTE. I - Nos termos do artigo 723 e seu parágrafo único do Código Civil, "O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio." e "Sob pena de responder por perdas e danos, o corretorprestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência."; II - Restando comprovado que a adquirente pagou o valor de entrada diretamente ao corretor e este não prestou informações adequadas sobre a situação tributária do imóvel, deve o corretor responder pelos danos causados, em especial a devolução do valor dado como estrada; III - Recurso ao qual se nega seguimento, com espeque no artigo 557, do Código de Processo Civil.” (Grifos nossos)

Além disso, destaca-se que, quando a relação havida entre o comprador e o corretor se caracterizar como uma relação de consumo, a responsabilidade deste também poderá se fundamentar no artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor, segundo o qual “o fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.”, sendo que, caso o corretor seja uma Pessoa Jurídica, e não um profissional liberal, a sua responsabilidade será objetiva e a inversão do ônus da prova se dará ope legis.

Assim, caso a transação imobiliária tenha sido intermediada por um corretor, o comprador evicto terá a possibilidade de propor sua Ação Indenizatória não apenas em face do vendedor, mas também daquele, de forma solidária com este, o que aumenta consideravelmente a chance de tal comprador conseguir obter a reparação a que tem direito, mormente se o corretor for uma Pessoa Jurídica.


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