Buscar
  • João Pedro Pimenta-Bueno

DO DIREITO À BAIXA DA HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O BANCO FINANCIADOR DA OBRA.

Atualizado: Fev 16


Uma prática abusiva comumente perpetrada pelas Construtoras há bastante tempo e que, por uma questão lógica, não será nenhuma surpresa se tiver se tornado ainda mais frequente nestes tempos de crise do setor imobiliário, é o inadimplemento da obrigação contratual da Construtora de providenciar a baixa da hipoteca firmada para financiamento da construção do empreendimento imobiliário e que, em geral, onera todos os imóveis construídos em tal empreendimento.

O tema não é novo na jurisprudência brasileira, já tendo o Superior Tribunal de Justiça editado o Enunciado de Súmula no 308, estatuindo que “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”

Não obstante a clareza de tal Enunciado de Súmula, a manutenção do gravame na matrícula do imóvel pode, ainda assim, dificultar uma eventual venda do imóvel posteriormente por aquele que o tenha adquirido da Construtora, pois o interessado na compra do imóvel ou o banco que fará o financiamento para tal compra geralmente condicionam a mesma à baixa de todos os gravames existentes sobre o imóvel e, caso o vendedor não providencie tal baixa, preferem alocar seu investimento na compra de algum outro imóvel desimpedido.

Para evitar este tipo de empecilho na venda do imóvel, pode o adquirente acionar a Construtora a fim de obter provimento jurisdicional determinando que a mesma providencie a baixa da hipoteca que ainda grava o imóvel adquirido, sob pena de multa diária em caso de descumprimento.

Aliás, é de se destacar que tal provimento jurisdicional é muitas vezes obtido liminarmente, em sede de tutela provisória, já que os requisitos fumus boni iuris, periculum in mora e reversibilidade dos efeitos da decisão são de fácil verificação na hipótese.

Além disso, deve-se destacar que, na maioria dos casos, os adquirentes de imóveis em situações semelhantes têm também conseguido judicialmente a sua justa compensação por danos morais, prevalecendo o entendimento, ao nosso ver, acertadamente, de que o inadimplemento contratual cogitado acima não se caracteriza como mero aborrecimento, dele advindo circunstância que atenta contra a dignidade da parte, nos termos do Enunciado de Súmula no 75 da Jurisprudência Predominante do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro. Nesse sentido, confira-se, exemplificativamente, os seguintes julgados:

Apelação Cível no 0017231-73.2012.8.19.0209:

“Compra e venda de imóvel. Baixa na hipoteca. Obrigação assumida pela construtora. Inadimplemento. Sofrimento que extrapola o mero aborrecimento. Danos morais. Este Tribunal de Justiça posicionou-se, em princípio, pela inexistência dos danos morais quando se trata de descumprimento de dever contratual, nos termos do verbete sumular nº 75. Todavia é possível, como ressalta a parte final do referido verbete, que o julgador, ao analisar a situação concreta, entenda configurado o dano moral. Para tanto, deverá valorar a relevância das consequências do inadimplemento, analisando se houve ofensa à dignidade da vítima. Do conjunto probatório carreado aos autos, depreende-se que o negócio jurídico (promessa de cessão de direitos com quitação de preço) foi celebrado em dezembro de 2006, sendo certo que os autores quitaram o preço em março de 2011, obtendo a escritura definitiva em outubro daquele ano. Ocorre que as apelantes só providenciaram a baixa no gravame em novembro de 2012, depois de citadas na presente demanda, descumprindo a cláusula 5 da escritura definitiva que estabelecia um prazo de até seis meses para a regularização do registro imobiliário. Vê-se, portanto, que os apelados tiveram de se socorrer ao Judiciário para que as apelantes providenciassem a baixa no gravame que recaía sobre o imóvel, limitando seu direito de propriedade. Assim, a demora dos réus em cumprir a obrigação pactuada no contrato constitui fato capaz de gerar sofrimento que vai além de mero aborrecimento quotidiano, caracterizando o dano moral. A angústia e o sofrimento psicológico resultantes do ocorrido são presumíveis, evidenciando-se a presença do dano moral in re ipsa, ou seja, ínsito na própria ofensa, decorrendo do ilícito em si, de tal modo que, provada a ofensa, demonstrado está o dano moral à guisa de uma presunção natural, nada mais sendo exigido provar. O montante de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) arbitrado na sentença mostra-se compatível com o valor fixado, bem como com os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, devendo, assim, ser mantido. Recurso ao qual se nega provimento.”

Apelação Cível no 0202531-82.2014.8.19.0001:

“DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA QUE QUE SE REJEITA. EMPRESAS QUE INTEGRAM A CADEIA DE CONSUMO INCIDÊNCIA DA TEORIA DA APARÊNCIA. APLICAÇÃO DO PARÁGRAFO ÚNICO, DO ARTIGO 7º DA LEI Nº 8.078/90. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. DEMORA INJUSTIFICADA DA CONSTRUTORA NA BAIXA DO GRAVAME, INOBSTANTE A QUITAÇÃO DO PREÇO DO IMÓVEL PELOS AUTORES. DANO MORAL CONFIGURADO. VALOR FIXADO EM R$ 5.000,00 (CINCO MIL REAIS) PARA CADA AUTOR QUE MERECE SER MANTIDO. PRECEDENTES. RESSARCIMENTO SIMPLES DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE IPTU NO PERÍODO QUE ANTECEDEU A ENTREGA DAS CHAVES. PAGAMENTO DE LAUDEMIO, FORO E TAXA PARA LIGAÇÕES DEFINITIVAS DE SERVIÇOS PÚBLICOS. VALORES QUE SÃO DEVIDOS PELO ADQUIRENTE DO IMÓVEL, CONFORME PACTUADO. SENTENÇA QUE SE MANTÉM. IMPROVIMENTO AO RECURSO.”

Apelação Cível no 0025686-95.2010.8.19.0209:

“Agravo Interno em Apelação. Hipoteca imobiliária não baixada pela construtora vendedora do imóvel, que a tanto se comprometera. Providência obtida pelo adquirente, à sua custa, em diligências diretas junto ao credor hipotecário. Transcurso de 8 meses entre o vencimento do prazo contratual para baixa do gravame, a cargo da vendedora, e a averbação desse cancelamento, por esforço exclusivo do consumidor. Preliminar de falta de interesse de agir que não se acolhe, dada a ausência de cláusula compromissória na escritura de compra e venda, donde nasceu a obrigação assumida pela construtora. Ausência de litisconsórcio passivo unitário com o agente financeiro, com quem o autor não tinha relação jurídica, já que o mútuo com garantia hipotecária fora tomado pela alienante a fim de financiar a construção do empreendimento. Obrigação que, contratualmente, impunha-se exclusivamente à construtora. Configuração do dano moral. Não pode ser considerada como mero aborrecimento a situação fática ocorrida em razão da prestação de serviço de consumo, na qual o fornecedor não soluciona a reclamação, levando o consumidor a contratar advogado ou servir-se da assistência judiciária do Estado para demandar pela solução judicial de algo que poderia ser facilmente solucionado em esfera administrativa, já que pelo crivo do Juiz ou Tribunal se reconhece a falha do fornecedor. Conduta que estimula a desnecessária proliferação de demandas, onerando sociedade e Judiciário. Arbitramento razoável. Desprovimento.”

Apelação Cível no 0290743-84.2011.8.19.0001:

“APELAÇÃO CIVIL. ADJUDICACAO COMPULSÓRIA. DANOS MORAIS. VILA DO PAN - JOGOS PAN-AMERICANOS 2007. VENDA DE IMÓVEIS QUE FORAM UTILIZADOS PARA ABRIGAREM OS ATLETAS DURANTE AS COMPETIÇÕES. AUSÊNCIA DE BAIXA NA HIPOTECA. NECESSIDADE DA INTERVENÇÃO JUDICIÁRIA PARA TORNAREM OS IMÓVEIS LIVRES E DESIMPEDIDOS APÓS ANOS DE SUA CONSTRUÇÃO E ENTREGA DAS CHAVES. OBRIGAÇÃO QUE, CONTRATUALMENTE, IMPUNHA-SE EXCLUSIVAMENTE À CONSTRUTORA. PRESENÇA DE DANO MORAL. CONDENAÇÃO DA RÉ AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS NO MONTANTE DE R$7.000,00 (SETE MIL REAIS) ATENDENDO AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE). DÁ-SE PROVIMENTO AO RECURSO NOS MOLDES DO ARTIGO 557,§1º-A DO CPC.”

Apelação Cível no 0007379-14.2010.8.19.0203:

“CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - QUITAÇÃO - GARANTIA HIPOTECÁRIA - BAIXA DO GRAVAME -INCIDÊNCIA DA SÚMULA 308 DO STJ. A súmula nº 308, do STJ estabelece que a hipoteca firmada entre a construtora e a instituição financeira, anterior ou posterior à celebração do contrato, não tem eficácia perante o adquirente do imóvel. Baixa da hipoteca que deve ser providenciada pelo devedor direto, após a quitação do preço pelo adquirente do imóvel. A demora injustificada em se cancelar a hipoteca configura dano moral a ser reparado, cuja quantificação, no caso, se fez consoante os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. Parcial provimento do recurso, para reconhecer a perda parcial do objeto da demanda.”

Assim sendo, se você se encontra diante de uma situação como esta, sugere-se que procure um bom advogado, da sua confiança, e o questione sobre a viabilidade da propositura de uma Ação de Obrigação de Fazer c/c com Compensação por Danos Morais em face da Construtora, com o intuito de resolver o seu problema no que toca à hipoteca e ainda obter a sua justa compensação por danos morais.


0 visualização
(21) 99575-6440 / 96701-0148

© 2014 by PIMENTA-BUENO Sociedade de Advogados