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  • João Pedro Pimenta-Bueno

PEDIDOS COMUNS EM AÇÕES ENVOLVENDO ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEIS

Atualizado: Fev 16


Como é sabido, há um número gritante de ações judiciais pleiteando verbas de diferentes espécies com fundamento na responsabilidade das construtoras e incorporadoras por atraso na entrega de imóveis.

Pois bem.

Este artigo visa apenas esclarecer aquele não versado na matéria jurídica sobre quais seriam os principais pedidos formulados nas ações judiciais referidas acima, com o intuito de facilitar a compreensão do “juridiquês” que fatalmente será verbalizado quando de uma possível reunião com o advogado que patrocinará a sua causa.

Antes disso, porém, cumpre esclarecer que, apesar do tema ser polêmico, o entendimento jurisprudencial dominante é no sentido de que o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias comumente previsto nos Contratos de Promessa de Compra e Venda de imóveis é válido e não abusivo. Diante disso, o atraso só se configuraria realmente após o decurso do prazo estimado previsto no Contrato somado ao referido prazo de tolerância.

Passando agora ao primeiro pedido comumente formulado, temos o de indenização por danos materiais, que podem ser de 2 (duas) modalidades, geralmente excludentes uma da outra: os danos emergentes e os lucros cessantes. Em causas desse tipo, os danos emergentes costumam abranger os alugueis pagos pelos promitentes-compradores, durante o período do atraso, para residirem temporariamente em outro imóvel que não naquele objeto do Contrato de Promessa de Compra e Venda. Por outro lado, os lucros cessantes costumam abranger o valor estimado dos alugueis que os imóveis objeto dos Contratos de Promessa de Compra e Venda provavelmente renderiam aos promitentes-compradores, se não houvesse o atraso. A propósito, a jurisprudência costuma adotar o percentual de 1% (um por cento) ao mês sobre o valor do imóvel apurado em avaliação, com base no método da rentabilidade. Além disso, é claro que, no caso concreto, pode, em tese, haver a configuração de outras situações que geram danos materiais. Ocorre que, neste texto, estamos a tratar apenas das situações que se aplicam de forma mais genérica e recorrente.

Um segundo pedido comumente formulado nas ações judiciais referidas acima é o pedido de compensação por danos morais. Nestes casos, costuma-se defender a ocorrência da violação à dignidade dos promitentes-compradores com base em 2 (dois) argumentos principais, quais sejam: violação do direito fundamental-constitucional à moradia e frustração da justa expectativa do promitente-comprador de receber as chaves do imóvel no prazo acordado. Tais argumentos podem ser utilizados de forma cumulativa ou não, a depender do imóvel destinar-se à moradia do próprio promitente-comprador ou destinar-se a locação.

Um terceiro pedido comumente formulado é o de aplicação da multa contratual moratória (também chamada de cláusula penal moratória), o que, segundo o entendimento jurisprudencial dominante do Superior Tribunal de Justiça, é plenamente cabível, ainda que o Contrato só a preveja em benefício da construtora, por uma questão de equidade e de equilíbrio contratual. Além disso, o Superior Tribunal de Justiça é taxativo quanto à possibilidade de cumulação dos lucros cessantes com a multa contratual moratória.

Um quarto pedido comumente formulado em tais ações judiciais é o ressarcimento das despesas condominiais e de IPTU referentes ao período anterior à entrega das chaves, nos casos em que os promitentes-compradores acabaram arcando com tais despesas, ainda que haja previsão contratual em tal sentido. A esse respeito, saliente-se que a doutrina e a jurisprudência são uníssonas no sentido de que a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino-adquirente ou contribuinte-adquirente a obrigação de contribuir para as despesas condominiais, sendo que, se o mesmo pagar despesas de condomínio ou de IPTU referentes ao período anterior à entrega da posse, deve carreá-las à construtora em ação própria, não podendo opor ao condomínio ou ao Fisco qualquer óbice em razão do atraso na entrega das chaves.

Outro pedido comumente formulado é o de congelamento do saldo devedor durante o período do atraso. Apesar de haver decisões em sentido contrário, o entendimento jurisprudencial dominante é no sentido de que incide correção monetária durante o período do atraso, por corresponder apenas a uma reposição do valor aquisitivo da moeda, contudo, não incidem juros durante tal período, para que a construtora em mora não seja premiada pelo inadimplemento.

Além desses pedidos, também costuma-se formular os pedidos de rescisão do Contrato e de ressarcimento da taxa de corretagem, da taxa de decoração, das despesas com as ligações definitivas e das contribuições para construção de escolas, entre outros. Contudo, deixaremos para comentar tais pedidos numa próxima oportunidade, pois há muitas polêmicas e considerações a serem feitas envolvendo estes temas.

Por fim, destaca-se que o presidente do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, juntamente com membros de diversos órgãos públicos federais e de diversas entidades relevantes, assinou em 27 de abril de 2016 um Pacto do Mercado Imobiliário, contendo diversas previsões que visam à adequação dos modelos dos Contratos de Promessa de Compra e Venda das construtoras com a finalidade de reduzir a excessiva litigiosidade no setor. Caso tal Pacto venha a ser efetivamente aplicado pelas construtoras e pelos Tribunais, deverá haver uma integral revisão dos pedidos a serem formulados nas ações referidas acima. Por enquanto, ainda há incerteza sobre se os demais Tribunais aderirão a tal Pacto, principalmente o Superior Tribunal de Justiça. Por outro lado, nem mesmo se sabe se o próprio Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro passará a aplicá-lo efetivamente, uma vez que seus integrantes não se vinculam aos atos praticados por seu presidente no que toca ao exercício da atividade jurisdicional propriamente dita. Assim, só nos resta agora aguardar as cenas dos próximos capítulos...


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